Eine Hypothek muss nicht aus einem einzigen Produkt bestehen. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer teilen den Betrag in mehrere Teile auf, sogenannte Tranchen, und wählen für jede Tranche ein eigenes Modell und eine eigene Laufzeit. Diese Tranchen-Strategie verteilt das Zinsrisiko und verhindert, dass die gesamte Hypothek zu einem einzigen, möglicherweise ungünstigen Zeitpunkt erneuert werden muss.
Das Prinzip der Aufteilung
Bei einer Tranchen-Strategie wird die Hypothek typischerweise in zwei bis drei Teile gegliedert. Eine verbreitete Kombination besteht aus einer SARON-Hypothek, einer fünfjährigen und einer zehnjährigen Festhypothek. Jede Tranche hat ihren eigenen Zinssatz und ihr eigenes Ablaufdatum.
Der Gedanke dahinter ist eine Streuung, wie man sie von der Geldanlage kennt. Die SARON-Tranche profitiert von tiefen variablen Zinsen, trägt aber das Risiko eines Anstiegs. Die Festhypotheken sichern einen Teil der Finanzierung gegen steigende Zinsen ab. Und weil die Tranchen zu unterschiedlichen Zeitpunkten auslaufen, muss nie die ganze Hypothek gleichzeitig zu den dann geltenden Konditionen erneuert werden.
Vorteile der Tranchen-Strategie
- Gestaffeltes Zinsrisiko: Steigen die Zinsen, betrifft das zunächst nur die variable Tranche und später die Tranchen, die auslaufen.
- Keine Klumpenverlängerung: Läuft eine Tranche in einer Hochzinsphase aus, ist nur ein Teil der Hypothek betroffen.
- Mehr Flexibilität: Die SARON-Tranche lässt sich je nach Vertrag einfacher amortisieren oder umwandeln als eine Festhypothek.
- Ausgewogene Kosten: Der Durchschnittszins liegt zwischen dem günstigsten und dem teuersten Modell.
Rechenbeispiel
Für eine Hypothek von CHF 900’000 vergleichen wir eine Aufteilung in drei gleich grosse Tranchen mit drei Varianten, bei denen die gesamte Hypothek in einem einzigen Modell abgeschlossen wird. Wir verwenden die Referenzzinsen von Voltavia Capital für gute Bonität und eine Belehnung bis 65 %: SARON-Hypothek ab 1,08 %, Festhypothek fünf Jahre ab 1,32 % und zehn Jahre ab 1,58 % (Stand Oktober 2026).
| Tranche | Betrag | Zins | Zinskosten pro Jahr |
|---|---|---|---|
| SARON-Hypothek | CHF 300’000 | 1,08 % | CHF 3’240 |
| Festhypothek 5 Jahre | CHF 300’000 | 1,32 % | CHF 3’960 |
| Festhypothek 10 Jahre | CHF 300’000 | 1,58 % | CHF 4’740 |
| Total Tranchen | CHF 900’000 | rund 1,33 % | CHF 11’940 |
Zum Vergleich: Die ganze Hypothek als SARON-Hypothek kostet CHF 9’720 pro Jahr, als fünfjährige Festhypothek CHF 11’880 und als zehnjährige Festhypothek CHF 14’220.
Die Tranchen-Lösung liegt bei den Kosten also nahe an der Fünfjahresvariante. Der Unterschied zeigt sich bei einem Zinsanstieg. Steigt der SARON-Kundenzins um einen Prozentpunkt, erhöhen sich die Zinskosten der reinen SARON-Variante um CHF 9’000 pro Jahr. In der Tranchen-Lösung betrifft der Anstieg nur die SARON-Tranche von CHF 300’000, die Mehrkosten betragen CHF 3’000 pro Jahr. Zwei Drittel der Hypothek bleiben vorerst zu festen Konditionen gesichert.
Der Nachteil: Bindung an eine Bank
Die Tranchen-Strategie hat einen wichtigen Haken. In der Regel liegen alle Tranchen bei derselben Bank, weil die Liegenschaft über einen gemeinsamen Schuldbrief belastet ist. Läuft eine Tranche aus, während die anderen noch mehrere Jahre laufen, ist ein Wechsel zu einer anderen Bank kaum möglich. Die bisherige Bank weiss das und hat bei der Verlängerung entsprechend wenig Anlass, besonders gute Konditionen anzubieten.
Ein vollständiger Wechsel ist erst möglich, wenn alle Tranchen gleichzeitig auslaufen, oder wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung für die laufenden Festhypotheken in Kauf nehmen. Diese kann je nach Restlaufzeit und Zinsniveau hoch ausfallen.
So mildern Sie den Nachteil
Sie können die Laufzeiten so wählen, dass die Tranchen zwar gestaffelt beginnen, aber zu einem gemeinsamen späteren Zeitpunkt auslaufen. Ein Beispiel: Bei einer bestehenden Fünfjahrestranche mit drei Jahren Restlaufzeit schliessen Sie eine auslaufende Tranche nur für drei Jahre ab. Danach können Sie die gesamte Hypothek neu verhandeln und bei Bedarf die Bank wechseln. Prüfen Sie auch, ob die SARON-Tranche auf denselben Termin gekündigt werden kann.
Wie viele Tranchen sinnvoll sind
Mehr Tranchen bedeuten nicht automatisch mehr Sicherheit. Jede Tranche erhöht den Verwaltungsaufwand, und manche Banken verlangen einen Mindestbetrag pro Tranche. Für die meisten Haushalte reichen zwei bis drei Tranchen. Wie Sie die Beträge gewichten, hängt von Ihrer Risikobereitschaft ab. Wer ein knappes Budget hat, legt einen grösseren Anteil fest. Wer Zinsschwankungen gut verkraftet, kann einen grösseren SARON-Anteil wählen.
Mit dem kostenlosen Tragbarkeitsrechner von Voltavia Capital können Sie prüfen, wie viel Zinsrisiko Ihr Budget aufnehmen kann. In einer persönlichen Beratung erarbeiten wir gerne eine Aufteilung, die zu Ihrer Situation passt.