Bevor eine Bank eine Hypothek gewährt, prüft sie zwei Dinge: ob genügend Eigenkapital vorhanden ist und ob Sie sich die Liegenschaft auch langfristig leisten können. Für die zweite Frage wenden Schweizer Banken eine einheitliche Faustregel an, die Tragbarkeitsrechnung. Sie wird oft als 33-Prozent-Regel bezeichnet. Wer die Regel kennt, kann schon vor der Besichtigung abschätzen, welcher Kaufpreis realistisch ist.
Die Formel im Überblick
Die Bank addiert drei Kostenblöcke und setzt sie ins Verhältnis zu Ihrem Bruttojahreseinkommen:
- Kalkulatorischer Zins: 5 % auf die gesamte Hypothek.
- Amortisation: Der Teil der Hypothek über 65 % Belehnung, die sogenannte 2. Hypothek, muss innert 15 Jahren zurückbezahlt werden. Die jährliche Rate fliesst in die Rechnung ein.
- Nebenkosten: 1 % des Kaufpreises pro Jahr für Unterhalt, Heizung, Versicherungen und Abgaben.
Die Summe dieser Kosten darf höchstens 33 % des Bruttojahreseinkommens des Haushalts betragen. Liegt der Wert leicht darüber, bis etwa 35 %, gilt die Finanzierung als knapp tragbar. Manche Banken akzeptieren das bei guten Gesamtumständen, etwa bei zusätzlichem Vermögen oder sicherem Einkommen. Darüber wird eine Finanzierung in der Regel abgelehnt.
Warum 5 % Zins, wenn die Hypothek viel weniger kostet
Die tatsächlichen Hypothekarzinsen liegen deutlich tiefer. Bei Voltavia Capital beginnen die Referenzzinsen für eine fünfjährige Festhypothek bei guter Bonität und einer Belehnung bis 65 % ab 1,32 % (Stand Oktober 2026). Trotzdem rechnen die Banken mit 5 %.
Der Grund ist Vorsicht. Eine Hypothek läuft oft über Jahrzehnte, und die Zinsen können in dieser Zeit stark steigen. Der kalkulatorische Zins stellt sicher, dass Sie Ihr Eigenheim auch bei einem deutlich höheren Zinsniveau halten können. Die Regel schützt damit nicht nur die Bank, sondern auch Sie vor einer Überlastung Ihres Budgets.
Rechenbeispiel
Sie kaufen eine Liegenschaft für CHF 1’000’000 und bringen CHF 200’000 Eigenkapital mit, davon mindestens CHF 100’000 als hartes Eigenkapital. Die Hypothek beträgt somit CHF 800’000, was einer Belehnung von 80 % entspricht. Ihr Bruttojahreseinkommen als Haushalt liegt bei CHF 180’000.
Zuerst wird die Hypothek aufgeteilt. Die 1. Hypothek reicht bis 65 % des Kaufpreises, also bis CHF 650’000. Der Rest von CHF 150’000 ist die 2. Hypothek. Verteilt auf 15 Jahre ergibt das eine Amortisation von CHF 10’000 pro Jahr.
| Position | Berechnung | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zins | 5 % von CHF 800’000 | CHF 40’000 |
| Amortisation 2. Hypothek | CHF 150’000 geteilt durch 15 | CHF 10’000 |
| Nebenkosten | 1 % von CHF 1’000’000 | CHF 10’000 |
| Total | CHF 60’000 |
Nun wird das Total durch das Einkommen geteilt: CHF 60’000 geteilt durch CHF 180’000 ergibt 33,3 %. Der Wert liegt knapp über der Grenze von 33 %, aber unter 35 %. Die Finanzierung gilt damit als knapp tragbar.
Um die 33 % genau einzuhalten, wäre ein Bruttoeinkommen von rund CHF 181’818 nötig. Alternativ könnte mehr Eigenkapital die Hypothek und damit die kalkulatorischen Kosten senken.
Zum Vergleich: Die effektiven Zinskosten wären bei einer Festhypothek zu 1,32 % deutlich tiefer, nämlich CHF 10’560 pro Jahr statt der kalkulatorischen CHF 40’000.
Was zum Einkommen zählt
Massgebend ist das regelmässige Bruttoeinkommen des Haushalts. Dazu gehören Lohn, ein regelmässiger 13. Monatslohn und bei Selbständigen der durchschnittliche Gewinn der letzten Jahre. Boni und variable Lohnbestandteile werden oft nur teilweise oder gar nicht angerechnet. Bei Paaren werden beide Einkommen addiert, sofern beide Personen als Kreditnehmende auftreten.
Bestehende Verpflichtungen wie Leasingraten, Kleinkredite oder Unterhaltszahlungen werden je nach Bank vom Einkommen abgezogen oder den Kosten zugerechnet. Sie verschlechtern die Tragbarkeit spürbar.
Steht die Pensionierung in den nächsten Jahren an, rechnen viele Banken die Tragbarkeit zusätzlich mit dem voraussichtlichen Renteneinkommen. Da dieses meist tiefer liegt als der Lohn, kann eine stärkere Amortisation bis zur Pensionierung nötig werden.
Wie Sie die Tragbarkeit verbessern
Wenn die Rechnung nicht aufgeht, gibt es mehrere Stellschrauben:
- Mehr Eigenkapital: Jeder zusätzliche Franken Eigenkapital senkt die Hypothek, den kalkulatorischen Zins und oft auch die Amortisation.
- Tieferer Kaufpreis: Senkt sowohl die Nebenkosten als auch die benötigte Hypothek.
- Verpfändung von Vorsorgegeldern: Kann die Amortisationspflicht reduzieren, ohne dass Sie Geld aus der Vorsorge entnehmen.
- Zusätzliche Sicherheiten oder Einkommen: Etwa eine weitere kreditnehmende Person mit eigenem Einkommen.
Beachten Sie zudem die Eigenkapitalregeln: Die Belehnung darf höchstens 80 % betragen, und mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus hartem Eigenkapital stammen, das nicht aus der Pensionskasse kommt.
Mit dem kostenlosen Tragbarkeitsrechner von Voltavia Capital können Sie Ihre eigenen Zahlen nach genau dieser Formel durchrechnen. Wenn Sie das Ergebnis gemeinsam einordnen möchten, beraten wir Sie gerne persönlich.