Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, muss heute in der Steuererklärung ein fiktives Einkommen versteuern, den Eigenmietwert. Im Gegenzug können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden. Am 28. September 2025 haben die Stimmberechtigten einem Systemwechsel zugestimmt, der dieses Prinzip für selbst bewohntes Wohneigentum abschafft. Bis zum Inkrafttreten gilt jedoch weiterhin das bisherige System. Dieser Beitrag erklärt beide Regelungen und zeigt, was sie für Ihre Planung bedeuten.
Das heutige System
Der Eigenmietwert ist der Betrag, den Sie theoretisch einnehmen würden, wenn Sie Ihre Liegenschaft vermieten würden. Die Steuerbehörde legt ihn fest, in der Regel deutlich unter der Marktmiete. Dieser Wert wird Ihrem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet.
Im Gegenzug können Sie verschiedene Kosten abziehen:
- Hypothekarzinsen: Die bezahlten Schuldzinsen sind als Abzug zulässig.
- Unterhaltskosten: Sie können entweder eine Pauschale oder die effektiven Kosten abziehen. Die Pauschale beträgt bei der direkten Bundessteuer 10 % des Eigenmietwerts für Gebäude bis zehn Jahre und 20 % für ältere Gebäude. Die Kantone haben teilweise eigene Regeln. Die Wahl zwischen Pauschale und effektiven Kosten ist in jeder Steuerperiode neu möglich.
- Weitere Abzüge: Je nach Kanton etwa für energiesparende Massnahmen oder Denkmalpflege.
Ob sich das System für Sie lohnt, hängt vom Verhältnis zwischen Eigenmietwert und Abzügen ab. Bei hoher Hypothek und hohen Zinsen übersteigen die Abzüge den Eigenmietwert oft. Bei tiefen Zinsen und kleiner Hypothek bleibt meist ein zusätzliches steuerbares Einkommen.
Der beschlossene Systemwechsel
Mit dem Systemwechsel entfällt der Eigenmietwert auf selbst bewohntem Wohneigentum. Gleichzeitig können Hypothekarzinsen für selbst bewohntes Wohneigentum nicht mehr abgezogen werden, und die meisten Abzüge für Unterhaltskosten fallen weg. Für vermietete Liegenschaften und Zweitwohnungen gelten eigene Regeln.
Der Systemwechsel tritt frühestens 2028 in Kraft (Stand Oktober 2026). Den genauen Zeitpunkt legt der Bundesrat fest. Bis dahin bleibt das bisherige System vollständig anwendbar, und Sie deklarieren Eigenmietwert, Zinsen und Unterhalt wie gewohnt.
Rechenbeispiel
Ein Ehepaar bewohnt ein Einfamilienhaus, das älter als zehn Jahre ist. Der Eigenmietwert beträgt CHF 24’000 pro Jahr. Die Hypothek beläuft sich auf CHF 600’000 zu einem Zins von 1,32 % (Stand Oktober 2026). Für den Unterhalt wird die Pauschale von 20 % des Eigenmietwerts verwendet. Für die Steuerwirkung nehmen wir einen Grenzsteuersatz von 30 % an. Dieser Satz ist eine Annahme und hängt in Wirklichkeit von Kanton, Gemeinde und Einkommen ab.
| Position | Heutiges System | Nach Systemwechsel |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | CHF 24’000 | entfällt |
| Abzug Hypothekarzinsen | minus CHF 7’920 | entfällt |
| Abzug Unterhalt pauschal | minus CHF 4’800 | entfällt |
| Zusätzliches steuerbares Einkommen | CHF 11’280 | CHF 0 |
Im heutigen System erhöht das Eigenheim das steuerbare Einkommen um CHF 11’280. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 % entspricht das Steuern von CHF 3’384 pro Jahr. Nach dem Systemwechsel würde dieser Betrag in diesem Beispiel entfallen.
Die Rechnung kann bei anderen Annahmen ganz anders aussehen. Bei einer höheren Hypothek, höheren Zinsen oder grossen Renovationen mit effektiven Unterhaltskosten können die Abzüge den Eigenmietwert übersteigen. Dann fällt das heutige System günstiger aus, und der Wechsel führt zu einer höheren Steuerbelastung.
Was das für die Amortisation bedeutet
Im heutigen System ist die indirekte Amortisation verbreitet. Statt die Hypothek direkt zurückzuzahlen, zahlen Sie in die Säule 3a ein und verpfänden das Guthaben der Bank. Die Hypothek bleibt dadurch gleich hoch, die Zinsen bleiben abzugsfähig, und die 3a-Einzahlungen können Sie zusätzlich vom Einkommen abziehen.
Nach dem Systemwechsel entfällt der Vorteil der abzugsfähigen Zinsen. Die direkte Amortisation wird damit relativ attraktiver, weil jeder zurückbezahlte Franken die nicht mehr abzugsfähigen Zinskosten senkt. Die Einzahlungen in die Säule 3a bleiben nach heutigem Stand weiterhin abzugsfähig, sodass eine Kombination beider Wege sinnvoll sein kann.
Planung bis zum Inkrafttreten
Bis zum Inkrafttreten können einige Überlegungen sinnvoll sein. Grössere Unterhalts- und Renovationsarbeiten, die Sie ohnehin planen, sind im heutigen System noch abzugsfähig. Eine Verschiebung in die Zeit nach dem Wechsel kann den Abzug kosten. Zudem lohnt es sich, die Amortisationsstrategie und die Laufzeiten der Hypothek im Hinblick auf den Wechsel zu überprüfen.
Viele Detailfragen hängen von der Umsetzung in den Kantonen und vom genauen Datum des Inkrafttretens ab. Die Angaben in diesem Beitrag ersetzen keine Steuerberatung. Klären Sie konkrete Entscheide mit dem kantonalen Steueramt oder einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Wenn Sie prüfen möchten, wie sich eine stärkere Amortisation auf Ihre Finanzierung und Tragbarkeit auswirkt, hilft Ihnen der kostenlose Tragbarkeitsrechner von Voltavia Capital. Für eine Einschätzung Ihrer Hypothekarstrategie stehen wir Ihnen gerne in einer persönlichen Beratung zur Verfügung.